Риски инвестиций «в котлован»

Время на чтение ~8 минут

Покупка квартиры для наших сограждан всегда является значимым событием. Однако готовое жильё стоит достаточно дорого. Альтернативой такому приобретению может стать строящийся объект – цена квартиры в таком доме, как правило, значительно ниже. Хоть и не все готовы пойти на такой шаг, справедливо опасаясь возможного банкротства застройщика, долевое строительство остаётся достаточно привлекательным вариантом.

В этой статье речь пойдёт о покупке именно такой квартиры и связанных с этим рисках.

Когда такая покупка выгодна

Хоть многие и считают такую покупку безусловно выгодной, это не всегда так:

Зачастую застройщик объявляет о старте продаж ещё до того, как приступил к рытью котлована. На этом этапе цена является минимальной и растёт на протяжении всей стройки, достигая своего пика на этапе отделки. Но при строительстве следующих очередей того же ЖК цены разных степеней готовности мало отличаются. В таком разрезе лучше остановиться на той жилплощади, которая ближе к сдаче в эксплуатацию.
Покупка квартиры на начальном этапе строительства выгодна прежде всего тем, у кого уже есть собственное жильё (изначально имеющееся жильё, проживание с родителями). Тем же, кто вынужден арендовать квартиру на время стройки стоит задуматься. Ведь немалая часть сэкономленных денег может быть потрачена на её съём. Если учесть, что многоквартирный дом строится в среднем 2-4 года (зависит от его этажности), а семья арендует жилплощадь за 20 тысяч рублей в месяц, то к моменту окончания стройки она заплатит 500 тысяч, а то и больше миллиона.

В каждом конкретном случае требуются подсчёты.

Как оплатить

Заключая договор с застройщиком, покупатель не приобретает квартиру, а получает гарантию оформления её в собственность позднее. До завершения строительства такую квартиру нельзя перепродать, так как с точки зрения законодательства она не является объектом собственности. Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре и является основанием для получения этого права.

В данный момент существуют две схемы покупки квартиры дольщиком:

С помощью эскроу-счёта. Уже несколько лет для возведения девелопер имеет право строить только за счёт кредитов, предоставляемых банками или на свои деньги. Собранное с будущих жильцов ему использовать запрещено. Эти деньги отправляются на специальный счёт, где находятся до окончания стройки. В том случае, если строительство так и не будет завершено, покупатели смогут вернуть свои средства.
Напрямую. В законодательстве также предусмотрен вариант, при котором застройщик имеет право на использование средств покупателей непосредственно на стройку. Однако для этого должны быть выполнены некоторые условия:
1. Здание готово на 30% и более и в нём продано от 10% квартир;
2. Если на территории стройки есть объекты социальной инфраструктуры, девелопер считается системообразующим, строит более 4 миллионов квадратных метров минимум в 4 регионах страны, то готовность может составлять всего 6%. Если на участке подразумевается комплексная застройка (сады, поликлиники) и сносится ветхое жильё, то допускается готовность в 15%.
3. Региональное ведомство, которое курирует такое строительство должно выдать официальное заключение о фактической степени готовности.
4. Получив заключение, девелопер должен направить 1,2% стоимости жилья в федеральный фонд, подконтрольный государству. В случае проблем со стройкой, её завершат с участием государства.

Таким образом дольщики могут чувствовать себя в относительной безопасности.

Варианты покупки

Квартиру можно приобрести несколькими способами:

Рассрочка. В некоторых случаях застройщик может предложить внести деньги частями – первый взнос в размере до 50%, остальная сумма делится на части и выплачивается в срок от 6 месяцев, до 2 лет. Застройщик является владельцем такой недвижимости до тех пор, пока долг не будет закрыт. Оформляя рассрочку, следует внимательно изучить договор, так как штрафы за просрочку платежа могут оказаться весьма неприятными.
Ипотека. Подходящий многим вариант с приемлемой процентной ставкой и посильным ежемесячным платежом. Единственный нюанс заключается в том, что для покупки приглянувшегося жилья девелопер должен быть аккредитован банком, в котором покупатель собирается брать ипотеку. Либо же выбирать жильё можно из перечня компаний, проверенных и одобренных выбранным банком.
Трейд-ин. Иногда возможен вариант покупки нового жилья с вычетом стоимости старого. Эта сумма считается первым взносом, а недостающую сумму можно выплатить сразу, взять в ипотеку или рассрочку.

Таким образом у покупателя остаётся возможность для манёвра.

Возможные риски

Несмотря на то, что недвижимость, как актив беспрецедентно защищена государством (в отличие от акций и фантиков различных финансовых пирамид) есть вполне реальные риски так и не заселиться в долгожданное жильё:

Дольщик не получит жильё, но сможет получить свои деньги обратно. Сдача дома может затянуться по различным причинам. Когда застройщик затягивает с окончанием работ дольше чем на полгода, он обязан вернуть покупателю деньги, находящиеся по закону на эскроу-счёте. Также можно потребовать неустойку или расторжение договора и снять свои деньги. Однако для большинства покупателей такой вариант не очень подходит – придётся снова искать квартиру и заключать новый договор.
Застройщик объявлен банкротом и дом остался недостроенным. В том случае, если договор заключался напрямую с застройщиком, в ситуацию вмешается вышеописанный Фонд развития территорий. Он найдёт нового девелопера либо вернёт дольщикам деньги. Но здесь нужно быть готовым к тому, что этот процесс будет сильно растянут во времени.

Как быть и что делать

В том случае, если дом вовремя не введён в эксплуатацию, у дольщиков могут быть варианты:

Потребовать неустойку, когда сдача в эксплуатацию затягивается на 2 месяца и более от срока указанного в соглашении. Закон о дольщиках чётко это регламентирует. Получив отказ от предоставления этой выплаты, следует обратиться в суд. Иногда нечистоплотные девелоперы предлагают заключить с ними дополнительные соглашения, в которых меняется срок сдачи. Как только там появляется подпись клиента, он сразу же лишается возможности получения неустойки и соглашается на новую дату.
Требовать возмещение морального вреда. Здесь поможет обращение в суд. Неисполнение договора = нарушение прав потребителя. Судья сам определит выплату.
Снять свои средства с эскроу-счёта. Как уже писалось выше, эти деньги не тратятся до окончания строительства. Потому их обязательно вернут. Однако, если строительство находилось на завершающей фазе, то выгоднее подождать. Если же девелопер был объявлен банкротом, то у дольщика есть выбор – всё же забрать деньги или дождаться, пока фонд найдёт другую фирму. При чём тем, кто решит вернуть деньги, будет возвращена средняя по рынку стоимость квадратного метра (на момент подписания договора) по региону. В том случае, если будет выбрано ожидание, то фонд будет искать нового застройщика в течение года. Если по истечении этого срока сделать этого не выйдет, то начнут возвращать деньги.

Как проверить девелопера до покупки

До заключения договора необходимо получить наиболее подробную информацию о застройщике. Основные моменты, которые следует узнать:

Банкротство. фирмы, которые объявляют себя банкротом, заносятся в специальный реестр, с которым можно ознакомиться. Если название застройщика там есть, то придётся отказаться от покупки этого жилья.
Список введённых в эксплуатацию зданий, сроки сдачи и их качество можно узнать на официальном сайте застройщика или провести собственное «расследование» в социальных сетях. Если что-то не так, то недовольные жильцы об этом молчать не станут, особенно в интернете.
Банковская аккредитация. Если банк с ипотекой работает с какой-либо компанией, то можно быть уверенным – её очень серьёзно проверили. Определённый риск банкротства застройщика есть всегда, но среди аккредитованных банками компаний этот риск значительно ниже.
Разрешительные документы. Если срок разрешения на строительство выйдет раньше, чем планируется окончание работ, то весь процесс может затянуться на неопределённое время.

В целом, никакой секретной информации добывать не придётся. Однако необходимый минимум всегда можно и нужно искать в открытом доступе.