Что такое субаренда и как на ней можно заработать

Время на чтение ~8 минут

В 2022 году посуточная сдача помещений в аренду стала прибыльней, по сравнению с предыдущими годами. Чтобы всё правильно оформить и обойти возможные риски, читайте нашу статью и приглядывайте недвижимость, которую можно сдавать в субаренду.

Коротко о главных аспектах субаренды

Субарендой называется сдача в аренду недвижимости, которую вы сами взяли в аренду. Схема выглядит примерно так: 

• Есть владелец недвижимости;
• Есть вы (арендатор), который берёт недвижимость в аренду на большой срок;
• Есть люди (субарендаторы), которые берут недвижимость в аренду у вас, но на короткий срок.

Всё это официально и легально, но важны соответствующие документы, договоры и своевременная оплата налогов, поэтому не спешите сдавать в аренду квартиру, которую сейчас снимаете.

На субаренде могут зарабатывать и ИП, и самозанятые, и агентства недвижимости. Субаренда касается квартир, комнат, гаражей, домов, офисов и т.д. Но для самозанятых есть ограничения — им позволено заниматься только жилыми помещениями. 

Официальная сторона субаренды

Чтобы не нарушать закон и правильно оформить субаренду, необходимо произвести ряд действий:

1. Заключение договора с владельцем недвижимости

Сдавать чью-то недвижимость третьим лицам без согласия владельца нельзя. Поэтому для начала необходимо заключить договор с ним. Как правило, такой документ не сильно отличается от обычного договора аренды и может быть составлен в произвольном виде. 

Чтобы в будущем не возникло недопониманий, в договор советуют включить следующие пункты:

• Какой вид недвижимости сдаётся и где находится. Например, «Двухэтажный дом, расположенный по адресу ул. Ленина…».
• Факт, что собственник согласился на субаренду. Необходимо указать, что он не против пересдачи недвижимости. «Иванов А.А. согласен на пересдачу дома…».
• Как будет происходить оплата за аренду и коммунальные платежи, а также их размер и наказание за просрочку.
• На какой срок сдаётся недвижимость.
• В каком состоянии находится недвижимость, что в ней есть. Этот пункт можно пропустить, но он обезопасит арендатора. Если подробно расписать, что есть в доме (мебель, техника, предметы декора и т.д.), собственник не сможет предъявить несуществующие претензии.
• Что будет, если недвижимости нанесут ущерб. Как правило, ответственность за повреждение помещения и того, что в нём находится, лежит на плечах арендатора. 
• При каких условиях договор может быть расторгнут.

Этот договор необходимо заключить в двух экземплярах, чтобы один остался у владельца, а второй у арендатора.

Если появится необходимость во внесении изменений, придётся составить дополнительное соглашение. 

2. Заключение договора с квартирантами

Следующий шаг — заключение договора с субарендаторами. Все пункты в нём аналогичны предыдущему документу. Необходимо только добавить информацию о владельце недвижимости. 

3. Оплата налогов

Сумма налогов зависит от статуса человека, который занимается субарендой. Для кого-то это может быть 6%, а для кого-то и 4%. Кроме того, необходимо выплачивать ещё и страховые взносы. Но для самозанятых это не обязательно, он может это делать на добровольной основе.

Где найти клиентов

Для поиска клиентов, которые хотели бы снимать помещение посуточно, можно использовать несколько вариантов.

Через сервисы

Это наиболее простой способ. Есть ряд сервисов, на которых можно публиковать объявления, которые будут доступны для потенциальных квартирантов. К примеру, это «Авито», «Юла», «Циан», «Суточно.ру» и т.д.

Многие задаются вопросом, что следует указать в объявлении, чтобы информации было достаточно, и клиенты заинтересовались объявлением. Вот что обычно указывают:

• Стоимость проживания за сутки;
• Есть ли возможность снять место на длительный период (обычно, при длительном бронировании предлагают скидки);
• Адрес помещения;
• На каком этаже находится недвижимость;
• Какая мебель и техника есть в помещении;
• Есть ли полотенца, постельное бельё, бытовые принадлежности и т.д. и входят ли они в указанную цену;
• Ограничения (можно ли с животными, можно ли устроить праздник и т.д.);
• Во сколько можно заселиться и до скольких выехать;
• Залог, который жильцы должны заплатить на случай нарушения правил или поломки имущества.

Эта информация будет полезна и клиентам, потому что они сразу увидят все условия, и вам, потому что вам не придётся отвечать на одни и те же вопросы.

Помимо описания условий проживания, необходимы фотографии помещения, которое вы сдаёте. Это зарекомендует вас как субарендатора и привлечёт больше внимания, чем если бы объявление было бы без красивых фотографий.

Через организации

Есть разные компании, которые отправляют сотрудников в командировки и снимают им жильё за свой счёт. 

При сотрудничестве с такими компаниями у вас появятся постоянные клиенты. Чтобы заинтересовать владельцев компаний, нужно отправить им предложение, в котором будет рассказано:

• Кто вы и чем занимаетесь;
• Почему компании выгодно сотрудничать именно с вами;
• Какие у вас условия.

Кроме того, не будет лишним приложить фотографию помещения, которое вы сдаёте. 

Траты на бизнес

Траты при субаренде есть разовые и ежемесячные. Разберём каждую из статей расхода подробнее.

Единовременные вложения

1. Залог или риелтор. Собственники часто просят внести залог или сдают помещения через риелтора. Эти траты ложатся на плечи арендатора. В Екатеринбурге можно снять квартиру-студию на длительный срок в среднем за 20 000 руб./мес. В рассматриваемом объявлении нужно доплатить ещё 20 000 залога и 10 000 за услуги риелтора.

• Уют в помещении. Чтобы люди захотели снимать у вас квартиру, необходимо создать соответствующие условия. Если первоначально в квартире есть вся необходимая техника и мебель, её обновлять не придётся.

Но нужно подумать о спальных местах и полотенцах для клиентов. В среднем, на одно спальное место необходимо 2-3 комплекта постельного белья и столько же полотенец для тела и рук, чтобы его вовремя менять и стирать. Конечно, со временем комплекты придётся поменять. 

В рассматриваемом варианте один раскладной двуспальный диван, поэтому берём 2 комплекта постельного белья. Поселить можно пару с одним ребёнком, так что полотенец понадобится 6 для рук и 6 банных. 

Итого можно найти комплект постельного белья за 1 500 руб., комплект банных полотенец (6 шт.) за 2500 руб. и комплект полотенец для рук (6 шт.) за 1000 руб.

Такие единовременные вложения получились:

Залог и комиссия	30 000
Постельное бельё	3 000
Полотенца банные	2 500
Полотенца для рук	1 000
Итого:	36 500

Ежемесячные траты

1. Квартира. Каждый месяц необходимо платить собственнику за аренду квартиры. В нашем случае это 20 000 руб.
2. Коммунальные услуги и интернет. Эти обязанности также ложатся на субарендатора. За коммуналку придётся в среднем отдавать 6 400 руб. (средний чек в Екатеринбурге), а за интернет 500 руб. (средняя цена).
3. Расходные материалы. К этой статье расхода относятся средства для стирки и мытья, туалетная бумага, мыло и т.д. Заложим на них 2 000 руб., потому что цены постоянно меняются, кто-то предпочтёт одну фирму мыла, кто-то другую, поэтому среднюю цены посчитать будет сложно.

Такие ежемесячные траты получились:

Квартира (аренда)	20 000
Коммунальные услуги	6 400
Интернет	500
Расходные материалы	2 000
Итого:	33 400

Заработок на субаренде

В Екатеринбурге можно снять квартиру-студию, в среднем, за 1 600 руб. в сутки. Если её будут снимать каждый день, то за месяц можно заработать 48 000 руб. — это общий доход от субаренды.

Но из этой суммы нужно вычесть налог и расходы. Если вы ИП на УСН, то придётся платить 6% от дохода. Поэтому получаем: 48 000 * 6% = 2 880 руб. Вычитаем из общего дохода налог и ежемесячные расходы, получаем 11 720 руб. (48 000 – 2 880 – 33 400). Это и будет вашей чистой прибылью за субаренду.

Риски, с которыми можно столкнуться

Прежде, чем решаться на такой бизнес, подумайте, готовы ли вы к возможным рискам. Ведь среди клиентов могут попасться и недобросовестные люди. 

Есть такие риски:

• Порча имущества. Жильцы могут что-то испортить, а чинить придётся вам.
• Плохие отношения с соседями. Жильцы могут шуметь или доставлять неудобства соседям, тогда последние могут вызвать полицию, а репутация пострадает у вас.
• Отказ в оплате. К сожалению, могут попасться недобросовестные жильцы и в принципе отказать в оплате жилья.

Будьте готовы к таким сценариям.