Время на чтение ~8 минут
Сейчас в крупных городах становится всё больше зон с платной парковкой. В Москве на некоторых улицах стоимость одного часа парковки может достигать 450 рублей. Получается, что за стандартный восьмичасовой рабочий день придётся отдать 3600 рублей. В месяц это почти 76000 рублей. Это не считая штрафов, если не получилось вовремя уехать, задержавшись на работе. Поэтому многие начинают обращать внимание на аренду парковочных мест — это банально гораздо выгоднее.
Места для парковки в разы дешевле тех же квартир. В регионах, где жильё стоит в районе 3 миллионов рублей, парковочное место обойдётся в полмиллиона. Те инвесторы, что не располагают большими суммами, но хотят вложиться в недвижимость приобретают места в крытых паркингах.
В этом случае получится зарабатывать на сдаче их в аренду или перепродать их позднее. К примеру, такой участок, купленный на раннем этапе строительства после сдачи объекта, дорожает на 40-50%, а после полного заселения близлежащих многоэтажек и в 2 раза (но не всегда!).
В этой статье мы разберемся, насколько это рентабельно и надо ли этим заниматься.
Что это такое?
Парковочным местом считается выделенный участок для авто в крытом паркинге рядом с многоэтажными домами или офисами.
Его отличием от обычной зоны паркинга во дворе является возможность оформить на него право собственности. К примеру, можно купить квартиру в строящемся доме сразу с парковочным местом.
Максимальные размеры парковочного места — 6,2х3,6 м, минимальные — 5,3х2,5 м.
Иногда застройщик позволяет приобретать места только жильцам или владельцам офисов. В некоторых случаях их дарят: просто так или при приобретении объекта большой площади.
Что владелец может. Оформленное в собственность машино-место можно дарить, продавать или указать его в завещании. Разрешение соседей на это не требуется. Только владелец этого место может оставлять на нём свой транспорт.
Что он должен. Так как машино-место находится на территории крытой парковки, владелец обязан оплачивать коммунальные платежи: электричество, уборка, охрана. Помимо этого придётся платить и за капитальный ремонт. Если владелец парковочного места живёт рядом, то квитанции направляют домой. В других случаях их может выдать сотрудник охраны или администрации на въезде.
Ежегодно владелец обязан платить имущественный налог — в каждом отдельном случае он рассчитывается отдельно, но никогда не больше 0,3% от стоимости по кадастру.
Сколько оно стоит?
На стоимость паркинга влияет много факторов. Например, регион, расположение, удалённость от центра, общее состояние помещения и дополнительные услуги — наличие охраны, видеонаблюдение, поддержание постоянной температуры. Есть возможность приобрести как уже сданное в эксплуатацию место, так и на этапе его постройки.
Ожидаемо, наибольшая цена на них в столице — ближе к центру оно может стоить более 3 миллионов рублей, то есть сопоставимо с ценой квартиры в среднем по стране. В Рязани цены на порядок гуманнее — от 550 тысяч рублей.
При покупке можно воспользоваться ипотекой, условия точно такие же, как при покупке жилья.
Как на этом зарабатывать?
Машино-места скупают с целью перепродать их в будущем или сдавать в аренду.
Самый очевидный способ заработать с помощью парковочного места — это аренда. Однако нужно понимать, что это долгосрочная инвестиция. К примеру, в центральных районах столицы его сдают около 25 тысяч рублей в месяц. При таком раскладе его окупаемость растянется на 10 лет. По истечении этого срока оно будет приносить около 300 тысяч рублей в год (если не изменится цена). Таким образом его доходность будет около 10%.
В регионах парковочные места сдают дешевле, но и стоят они меньше. За счёт этого они окупаются около 6 лет, а их доходность составляет около 16%.
Очень важно перед покупкой парковочного места уточнить в управляющей компании, есть ли возможность его сдавать. Это связано с тем, что паркинг является придомовым имуществом. Решения о том, как им распоряжаться решают сами жильцы. Общим решением может быть запрещено сдавать места в аренду или сдавать только местным и по цене не выше установленной.
Если вложиться в паркинг во время строительства, то его цена в регионах составит около 300 тысяч рублей, а после завершения уже 450 тысяч. Здесь нужно помнить, что собственник, владеющий недвижимым имуществом меньше установленного срока, должен заплатить с продажи налог в размере 13%.
Как выбрать машино-место для заработка?
Как уже писалось выше, выгоднее всего покупать парковочное место в самом начале продаж, пока цена на него минимальна. Однако нужно учесть, что эти места даются не все, а только те, что останутся. Самые удобные себе забирает управляющая компания для своих целей и дополнительного заработка.
Остановить свой выбор лучше на паркинге, расположенном недалеко от большого ЖК или офисного здания — там всегда сложно припарковаться. Стоит узнать количество квартир и парковочных мест. Если квартир чуть меньше, то спроса на аренду места не будет. Если же квартир втрое больше, то стоит задуматься о приобретении.
Не нужно приобретать место для паркинга в многоэтажках или офисах эконом-класса. Люди, которые там живут и работают, зачастую ищут места, где платить не придётся, даже если они не близко. Гораздо лучше приобретать их в ЖК бизнес-класса (или премиум-класса). В них гораздо больше состоятельных людей.
Оптимально подходит для инвестиций Москва. Здесь и высокий уровень заработка, и потребность в этих местах. Другие миллионники тоже подойдут для этих целей. Главное выбрать район с густой застройкой, где построить подземную парковку затруднительно.
Приобретая несколько парковочных мест, лучше выбрать те, которые находятся рядом. Часто потенциальные арендаторы стараются найти сразу парочку мест для одной семьи или для сотрудников фирмы. Потому у смежных мест здесь есть преимущество.
А вот в оставленные для продажи после завершения строительства места вкладываться не стоит. У них крайне низкая ликвидность.
Что нужно знать?
Если место покупается для себя, то стоит исходить из габаритов своего автомобиля. Больше брать не стоит — за каждый квадратный метр придётся платить. Если же говорить о сдаче в аренду, то здесь нужно ориентироваться на предпочтения предполагаемых арендаторов. Если паркинг находится в жилищном комплексе эконом-класса, то у жильцов будут, как правило, малолитражки, которым хватит и восьми квадратных метров.
Места у рампы всегда сложнее сдать в аренду или продать их. Дело в том, что въезжающие по ней автомобили часто задевают крайнюю машину. В результате на ней постоянно появляются новые вмятины и царапины.
Проще всего сдать или продать крайние места. Большинство подземных парковок построено по одному принципу: высокие несущие колонны, между которыми помещаются три машины. Та, что оказывается посередине очень часто бывает зажата со всех сторон из-за небрежной парковки соседей. Ведь никаких разграничений, кроме разметки там нет. Бывали случаи, когда владельцы зажатых машин не могли в них попасть или пробирались за руль через багажник.
В любом подземном паркинге обязана быть вентиляция для удаления выхлопных газов. Она расположена на потолке и в месте их соединения неизбежно возникает конденсат. Он капает вниз и вредит лакокрасочному покрытию автомобиля, стоящего на этом месте. Мало кто захочет арендовать такой участок.
В некоторых новостройках в подземных парковках есть лифты, с помощью которых можно подняться на нужный этаж дома. Чем дальше парковочное место от лифта, тем дольше и неудобнее будет арендатору.
Стоит ли игра свеч?
Если покупать парковочное место во время строительства для перепродажи, вложение окупится за 2-3 года, для многоуровневого эта цифра составит 4-5 лет. К этому времени будет целиком построен весь ЖК.
Если покупать место для паркинга и получать доход с аренды, вложения окупятся только спустя 9-11 лет.
Эта инвестиция выгодна, в случае:
- Покупка происходит «из котлована»;
- В округе нет или недостаточно мест для того, чтобы припарковаться бесплатно;
- В месте приобретения высокая покупательская способность.
Инвестиции в место для паркинга невыгодны в районах с большой конкуренцией и небольшой потребностью платной парковки. Например, на окраинах или недалеко от бесплатной парковки ТЦ.