Время на чтение ~8 минут
Количество случаев обмана со стороны агентов по недвижимости прогрессирует с каждым годом. С одной стороны, это их работа и риэлторы ищут способ, как можно заработать больше. Но с другой — этим источником дохода становитесь вы. Рассмотрим несколько вариантов, как можно распознать уловки агентов по недвижимости и не стать жертвой по итогу купли-продажи квартиры.
В качестве покупателя вам стоит иметь представление о том, насколько вы можете доверять риэлтору. Познакомившись с некоторыми уловками, которые они используют для развития своего бизнеса, вы сможете извлечь выгоду из их несомненного опыта, не становясь при этом жертвой.
Агенты по недвижимости уже имеют преимущество перед покупателем: они выполняют эту работу каждый день и, возможно, не первый год. А средний по доходу покупатель, в свою очередь, переезжает всего несколько раз за всю жизнь.Первое правило для покупателей будет простым: будьте готовы войти в образ довольно «подкованного», опытного покупателя, чтобы не выглядеть легкой добычей. Вам следует осторожно обращаться с риэлторами и воспринимать их слова с долей скептицизма. Ведь, как говорилось ранее, все мы люди, и свои интересы риэлтор будет ставить на первое место.

Заставляют вас говорить больше
Агенты по недвижимости, как известно, болтливы, и на это есть веские причины. Заговорив и успокоив вас, они могут вытянуть полезную для себя информацию: например, сколько денег вам нужно потратить и насколько сильно вам нужно переехать. Даже банальная личная информация может дать риэлтору своеобразную «зацепку» и дать подсказку о том, насколько вас может подтолкнуть агент по недвижимости к купле-продаже квартиры.
Будьте приятны и вежливы, не выдавая ничего, что могло бы иметь отношение к вашим обстоятельствам.
Пересмотр первоначальной ориентировочной цены в большую или меньшую сторону
Это не совсем «уловка», а скорее тактика, но об этой практике все же стоит знать. Агент по недвижимости может первоначально объявить недвижимость по ориентировочной цене, превышающей реальную, чтобы увидеть, какой спрос на нее есть. Если первые предложения слишком низкие, ориентировочную цену могут скорректировать в сторону понижения. Это привлечет больше заявок, что в конечном итоге может привести к тому, что фактическая цена вернется к исходной ориентировочной цене или даже превысит ее.
И наоборот, если есть много ранних предложений, агент по недвижимости может поднять ориентировочную цену, чтобы увидеть, насколько высокую цену готовы заплатить новые претенденты. Опять же, в этом нет ничего закулисного, но это может усложнить жизнь, когда вы пытаетесь добиться информации о конкретной цене недвижимости.
Следует сделать первоначальное предложение ниже ориентировочной цены, но не настолько, чтобы это выглядело оскорбительно. Это заставит продавца думать, что вы «на крючке» и с вами стоит вести переговоры. В то же время убедитесь, что есть что-то, что может порекомендовать вас как потенциального покупателя – например, иметь в принципе готовую ипотеку или согласованную сделку по ипотеке. Еще лучше быть покупателем за наличные. Чтобы быть принятым в качестве покупателя, нужно нечто большее, чем просто сделать хорошее предложение.

Поощрение тендерной войны
Задача агента по недвижимости — попытаться получить максимально возможную цену за недвижимость. Для достижения этой цели они могут использовать различные тактики, и не все из них справедливы. Один из трюков может заключаться в том, чтобы преувеличить предложения конкурирующих покупателей, чтобы побудить вас повысить ставку, или сделать наоборот, чтобы заставить конкурирующего покупателя поднять свое предложение.
Если вы подозреваете, что вас втягивают в войну предложений, сохраняйте хладнокровие. Установите максимальный верхний предел и не превышайте его. Также постарайтесь получить преимущество, отличное от размера вашего предложения, например, покупка за наличные, как говорилось ранее.
Придумывание конкурирующих предложений
Еще более серьезной, чем натравливание покупателей друг на друга, является практика составления несуществующих предложений с целью убедить вас повысить ставку. Это не распространенная практика, но иногда случается.
Если предложение кажется подозрительным, попросите предоставить доказательства. Вы можете спросить о соглашении о локауте. Это не позволяет продавцу вести переговоры с другими потенциальными покупателями в течение ограниченного периода времени (обычно несколько недель). Это может позволить вам добиться достаточного прогресса в покупке, чтобы убедить продавца придерживаться вас как безопасного варианта.
Завышенная оценка вашего дома
Когда вы впервые выбираете агента по недвижимости, вы, вероятно, свяжетесь с несколькими, чтобы они пришли и осмотрели вашу недвижимость. После обсуждения с вами каждый скажет вам, какую запрашиваемую цену он готов за него назначить.
Эта цена может варьироваться в зависимости от агента по недвижимости. Соблазнительно получить самую высокую оценку, но будьте осторожны. Проведите собственное исследование аналогичных местных объектов недвижимости и посмотрите, за что они на самом деле продаются (т. е. их окончательную цену). Выберите запрашиваемую цену, которая немного выше этой, чтобы при необходимости у вас была возможность снизить ее.

Объявления с несуществующими квартирами
Мошенники часто публикуют объявления об аренде или продаже недвижимости, чтобы заманить ничего не подозревающих арендаторов/покупателей, иногда используя поддельные фотографии или изображения из других объявлений. Мошенники, не имеющие никакого отношения к объекту недвижимости или его владельцу, попросят внести предоплату, чтобы вы могли осмотреть недвижимость или оставить деньги в качестве залога. На самом деле они просто хотят быстро получить деньги гнусными способами — и им это часто удается.
Как правило, с подозрением относитесь к любому, кто просит внести аванс наличными для осмотра недвижимости. Прежде чем обсуждать условия аренды/покупки или осматривать недвижимость лично, убедитесь, что вы имеете дело с владельцем недвижимости. Попробуйте поискать на веб-сайтах, кто в настоящее время является владельцем недвижимости, и найдите контактную информацию в интернете.
Квартиры со скрытыми нюансами
Допустим, вы нашли объявление о продаже квартиры по приемлемой для вас цене, но квартира имеет «подводные камни», такие как:
- Самовольная перепланировка
- Арест недвижимости
- Залог по кредиту
- Собственник недвижимости стоит на учёте в наркологическом диспансере, психдиспансере
Заранее поинтересуйтесь у риэлтора, имеет ли квартира такие обременения, попросите уточнить у собственника недвижимости, также читайте документы внимательно, перед тем, как заключить сделку.
Длительность показа квартиры
В интересах риэлтора продать квартиру, как можно скорее, поэтому квартиру с недостатками вам будут показывать в определенное время. Например, если шумоизоляция оставляет желать лучшего, риэлтор дождется момента, когда соседей не будет и их не будет слышно. Вид из окон тоже можно скрыть вечерним показом, когда будет достаточно темно.
В таком случае можете предложить риэлтору повторный показ. Если он не соглашается, то стоит задуматься. Возможно, квартира имеет подобные нюансы.
Контраст вариантов
Вы обратились к риэлтору, чтобы он смог найти для вас квартиру, соответствующую вашим пожеланиям. Сначала он будет показывать вам варианты недвижимости, которые только частично соответствуют вашим желаниям, но находятся в превратном состоянии.
После нескольких посещений таких квартир, риэлтор, откуда ни возьмись, находит нужную вам квартиру, но по более высокой цене. Вы настолько потеряли надежду найти хорошую квартиру, что моментально соглашаетесь на предложение риэлтора. Стоит изучить все рекламные объявления, сравнить цены и сопоставить с теми, что предлагает риэлтор.
Пытались ли они продать вам больше рекламы?
Если ваша недвижимость находится на рынке какое-то время и не привлекает хороших предложений, ваш агент по недвижимости может предложить более широкую рекламу за дополнительную плату. Это нехорошая практика (они всегда должны делать все возможное, чтобы продать вашу недвижимость), поэтому вы правы в своих подозрениях.
Если ваш агент по недвижимости начинает пытаться получить от вас больше денег, лучшим вариантом обычно будет расстаться с ним и найти нового агента по недвижимости.

Берегите себя
Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, помните, что в конечном итоге риэлтор будет ставить свои интересы на первое место. Это, конечно, нормально — лишь бы вы тоже не забывали об этом. Доверяйте своему агенту по недвижимости, но не целиком. Принимайте каждое решение взвешенно, ищите объективную информацию, и вы, и агент по недвижимости добьетесь счастливого результата.